摘要： 投资建议：房地产2017 年销售和投资略超预期的原因在于年初棚改货币化的大力推进带动三四线销售的超预期，由于政策在供给和需求两端持续压缩，我们认为2018 年房地产销售面积将负增长-6.1%，销售金额-5.2%，而因低库存的新周期投资将更有韧性，我们通过四种方法综合预计将实现5.6%的增长（租赁对投资影响约1.7%），新开工增速2.6%。因去库存取得成果之后的房地产进入这一轮新周期，特点是低库存、强供给约束、低波动、多寡头、高估值，在这种周期特性情况下，地产龙头和一些优质二线低估成长仍将是投资主线，我们通过研究中美前四大房企的发展历史，认为在行业市占率上行情况下，行业规模下滑并不制约公司估值，反而提升公司估值；同时，我们需要注意到租赁政策和供地的规模持续超预期，将成为明年的重要变量，需要持续关注，我们认为在新周期里面，需要关注政府在租赁和地产证券化等新兴领域的推进，寻找其中的新红利，我们认为租赁和REIT 是新周期里面需要重点关注的行业红利，并深度研究了全球最大租赁企业大东建托DATIO 和美国租赁龙头EQR，投资上推荐：1）地产龙头：万科A、保利地产、招商蛇口